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文章来源:baobaobubu    发布时间:2019-11-10 18:06  【字号:      】

懂得各个盘的具体情况和各种房源内在逻辑,才能不被迷惑,追涨杀跌,或者人云亦云。

城市研究小组:阳光、凯旋等,专业城市研究,通透本质对于大多数人来说,看一个小区房价多少,很喜欢上网查一下二手房均价

一些网站也喜欢搞一个小区房价排名,5万以上的,4万以上的,3万以上的,各有哪些小区

近日,各路大咖论剑南京楼市,其中不乏利用同一小区二手房成交房源的价格来作为论据,判断市场是涨是跌

那么,这些常用的评估和比较房价的方式是否靠谱?经过长期观察和积累的经验,在此做一个解读

壹 | 小区均价数据是否靠谱?多数人参考的小区均价,主要来自于链家、365、安居客等等

其中,链家作为中介,其数据是基于自身挂牌和成交房源的综合

好处是:链家的房源都是真实的,且综合参考了挂牌和成交;坏处是:链家一家中介的房源数量样本有限,部分冷门小区甚至没有挂牌或成交房源,市场上挂牌在其他中介或者个人挂牌的房源无法统计到

安居客、365等属于房产平台性质,里面的挂牌房源,囊括了各家中介和个人的挂牌房源

好处是:房源样本数量很大,几乎每个小区都有不少挂牌房源

坏处是:房源重复挂牌的数量巨大,一共只有2000户的小区,有时候挂牌房源量居然达到1000多套

因为各家中介真抢客源,虚假挂牌房源(故意挂低)的现象也很多

而且,这类平台的数据无法体现出成交价

还有一个重要问题,是上述几种数据都难以化解的,就是同小区不同类型房源带来的均价数据偏差

大概有六种情况:一是同小区存在产权性质不同的房源

如杭州的豪宅绿城蓝色钱江,70年住宅部分售价可达10万每平方左右,其40年公寓部分售价仅在每平4万元左右,将所有房源综合测算,数据就会存在明显偏差

二是楼盘存在别墅、洋房、高层、底商混合的情况

这几类房源单价差距极大,如果放在一起算平均数,参考意义不大

但有些小区将这几种物业细分为不同的子园区,如果房产网站分开统计,效果会好很多

三是楼盘属于毛坯或者毛坯与精装混合交付

毛坯房有些业主直接出售,有些会装修、使用后带家具出售,这样小区的均价就会受到影响,比如毛坯房源挂得多了,容易造成小区均价下跌的假象,豪装房挂牌多了,容易显得房价上涨

四是楼盘存在一些顶跃、底跃、部分挑高、景观(如江景)与非景观混合的情况

五是学区房素

学区房总价包含普通住宅价值+学票价格

由于同一时期学票价值是恒定的,小面积学区房每平米所含学票价格高,大面积则较低,所以均价差距很大

如果同一小区小面积挂牌多,均价必然高企,大面积挂牌多则反之

(后面还会详细分析)六是部分二手房源存在的满二与不满二的税费差别,会对小区均价产生影响影响

比如次新小区交付满3年后,多数房源开始满二免收增值税,房价会有额外3%-5%的提升

所以,楼盘均价里的门道还很

如果买家想看看某套二手房性价比如何,绝非简单地比较小区均价就能得出结论,不然一不小心就被套路成了接盘侠

贰 | 小区之间价格如何比较?(横向比较)多数人比较小区之间的价格,就是将均价放在一起比一比,得出哪个小区贵,哪个便宜

既然看了上述那么多种楼盘均价统计带来的偏差,我们现在也应该知道简单比较是不可取的

在此就不逐条赘述原因了,采用更有实际意义的举例子方式:仁恒江湾城是河西比较有代表性的高端楼盘,365上显示二手房均价为57177元;苏瑞茗芳苑是同属河西的奥西北次新楼盘,可能很多人还不太熟悉,365上显示二手房均价为55732元

看上去小区均价大差不差,处于同一档次

我们饭店厨房烟道清洗再看一下两套具体的挂牌房源:江湾一期143平方,总价786万

单价54965元;苏瑞133平方,单价63910元,总价850万

看了以上数据:一个本地人说,苏瑞茗芳苑,学区也很一般,还卖6万多高于江湾城1万,肯定是虚高

一个外地人说,苏瑞茗芳苑是与江湾城齐名的河西豪宅

看完户型图,就明白了:江湾城一期这一套143平3室2厅2卫,两房朝北,一房朝南,得房率和户型都比较一般;而苏瑞茗芳苑这一套133平却有4室3厅3卫带衣帽间、连体阳台和顶楼露台,贵也有贵的道理

也就是说,苏瑞茗芳苑单价高,因为得房率超高,性价比并不低;但是也正因为此,茗芳苑的单价高不能证明它就是比肩江湾城的豪宅,而且江湾城的均价数据57177元,是一到四期的综合均价,其三期和四期户型定位才是真正偏豪宅,均价在6-7万

叁 | 同小区均价是涨了还是跌了?(纵向比较)还是举例子

我们看链家上成交相对活跃的一线学区房小区“南师大西山”

今年3月5日成交一套单价65880元,9月11日最新成交一套单价高达92134元

有人说,不得了,学区房仅仅半年又涨了40%,真的是这样吗?首先,要总结出学区房的定价模式:同地段非学区房单价X 面积 + 学票价值 = 总价

注意:这里的非学区房单价,是彻底没有学区的价格,不是有个二线学区小区的单价,因为我们已经把学票价值单独测算了

我们看到,这两套成交的房源分别是:42.33平,390万,单价92134,无电梯中楼层;72.86平,480万,单价65880,无电梯高楼层

根据“同地段非学区房单价X 面积 + 学票价值 = 总价”公式,可以得出:(1)同地段非学区房单价X 42.33 + 学票价值 = 390万;(2)同地段非学区房单价X 72.86 + 学票价值 = 480万

用(2)-(1),得到同地段非学区房单价X 30.53 = 90万,测算出同地段非学区房单价约为29500每平米

考虑到两套房源楼层不同,480万那套由于是无电梯的高楼层(不排除顶楼),预估有10万的折价,即如果是相同的中楼层,成交价大概是490万,校正后测算出同地段非学区房单价约为32800每平米,与附近的上海路小区、陶谷新村等弱学区房价格相当(数据显示附近弱学区房半年内价格也以持平为主),估值是合理的

也就是说,今年3月份和9月份成交的这两套南师大西山学区房,性价比是相同的,虽然单价相差将近3万每平方,但是并不能得出这半年间学区房大涨的结论,反而证明价格基本上是稳定的

无独有偶,我们发现早在2015年12月该小区就成交了一套单价高达57693元的房源,如果简单对比今年3月成交的单价65880的房源,看似整轮两年牛市仅涨不足20%,实则也是不同面积学区房单价直接比较带来的误判

总之,比较小区房价的变化趋势时,要尽量选择面积、户型、楼层、装修情况相当的房源比较价格

如果是比较小区均价,也要保证纳入统计的房源量较大,不然小区均价的波动可能来自于挂牌或成交房源的类型不同,而不是房价本身的涨跌趋势

“惊呆!河西豪宅跳水,湾四跌破6万”——(低楼层无江景)“捡漏!润江送院子卖3万”——(面积大且一半是地下室)“逆转!苏州某盘加推价格打六折”——(前期是住宅,后期加推40年酒店公寓)“疯狂!学区房成交价破10万拉升40%”——(学区房小面积不能比较大面积)只有懂得各个盘的具体情况和各种房源内在逻辑,看透括号内的深层次原因,才能不被各类耸人听闻的标题党所迷惑,追涨杀跌,或者人云亦云

想要了解市场的真实趋势,选到合适的性价比高的房源,避免被套路带到坑里成为接盘侠,还需要做好研究

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