English
邮箱
联系我们
网站地图
邮箱
旧版回顾


欧美色爱

文章来源:baobaobubu    发布时间:2019-11-10 17:15  【字号:      】

你对自己名下不动产的价值会产生焦虑吗?如何管理自己的不动产?

作者:李晓静/中估联数据、小星星/青岛东部机构来源:中估联数据及青岛东部机构联合研发的V估价区域风险评价体系如何·管理·不动产不动产资产总额在600万以上人群有多少?资产净值在600万人民币(100万美元)以上的个人,是金融资产和投资性房产等可投资资产较高的社会群体

那么中国现在有多少这样的人群呢?招商银行最新发布的《2017中国私人财富报告》显示2016年可投资资产超过1000万元人民币的有158万人,其中,可投资资产超过一亿元的人群规模约12万人

你对自己名下不动产的价值会产生焦虑吗?1汇改和调控引发不动产未来收益预期的不确定2015年8月11日,中共中央宣布调整人民币对美元汇率中间价报价机制,做市商参考上日银行间外汇市场收盘汇率,向中国外汇交易中心提供中间价报价

在人民币兑美元汇率中间价机制更加市场化的条件下,人民币的波动增加了市场对未来预期的不确定性

另外,过去几年里,全国各重点城市房价一直有走高之势,使得一部分房地产投资者财富得以快速积累,不难发现,资产超过600万人群一般持有较高比重的可投资性不动产

如今,经过几轮“限购”、“限贷”等宏观政策调控,房地产市场显然已经不再处于一个高增长的黄金时代

因此,在对未来预期的不确定性加强以及国家对房地产市场采取维稳政策调控下,一些不动产资产人群对于持有的不动产规划管理需求日益增加,主要表现在两个方面的管理需求:不动产的保值增值和避税需求

2个人持有的不动产种类多和分散化难以高效管理不动产资产人群虽然进行各种各样的投资来保证资金的不贬值,但相关数据显示,中国不动产持有者持有的投资性不动产占比较高,在其可投资总资产中的占比仅次于风险较低的现金及存款

大多数不动产资产人群持有的不动产基本特征主要有两方面:一是持有的不动产种类较多;二是持有的不动产地域分散

因此,这些不动产的管理也是不动产人群焦虑的问题

PART 01 不动产管理需求分析针对不动产管理需求的两个主要方面:保值增值以及避税需求

我们来进行需求整体分析

1短期资金周转需求:针对不动产资产人群短期资金周转需求,不动产持有者可以通过不动产抵押贷款的形式获取资金

2长期持有不动产需求:不动产资产人群可以通过长期持有不动产,通过租赁的方式获得长期稳定的现金流

具体反映在不动产的经营与管理上,譬如,通过相关服务平台及时准确地了解不动产收益、成本及出租出售情况,判断不动产财务状况的周期性变化及发展趋势,以便于更好地制定管理计划

3资产重新配置需求:过去20年中,房地产投资者确实享受到了财富的快速积累福利,进而造就了很大一批富裕人群

但如今房地产市场经过几年的宏观调控,已经告别了高增长的黄金年代

许多投资者也逐渐意识到房地产投资回报的不确定性,并开始逐步调整房地产投资的配置比例

中国个人资产配置逐步由原来单一的“房产为王”,迈向多元资产组合的“综鬼叫声合投资”新时代

4税务筹划:税务筹划不同于纳税逃避,它只是在合理运用税收政策法规的前提下,有效结合企业和个人持有不动产的实际情况,使其合法合理地减少纳税金额

2016年5月1日房地产业“营改增”后,个人房产交易涉及的税种主要包括房产税、增值税、个人所得税及契税

首先,房产税是按照房产原值减除一定比例或按照房产租金收入计征的一种税

由于房产税计税依据的不同,并且实务中存在降低房产税计税依据的操作技巧和税法给予的房产税税收优惠,因此房产税具有一定的纳税筹划空间

其次,房产是家庭的重要财产之一,虽然我们国家目前并未开始征收遗产税,但是遗产通过法定继承,无偿赠送、买卖等不同给予方式下的纳税各不相同,因而也具有一定的纳税筹划空间

PART02 不动产管理方案设计分析咱们来看一个具体的案例

钱先生,47岁,在青岛有多处不动产,需要做一个不动产管理方案设计

具体不动产情况:在市南湛山、崂山石老人各有一套住宅,家人自住;在福州路万科中心、诺德广场、上实中心、大荣中心各有一套办公,除万科中心房产空置外,均处于租赁状态

分析钱先生的两套住宅因为是自住,暂不涉及投资用途

主要分析钱先生的四套办公用房

钱先生的四套办公用房主要分布在市北区、崂山区的活跃板块,分别是市北区中央CBD板块(诺德广场)、市北区新都心板块(万科中心)、崂山区金家岭金融中心板块(上实中心、大荣中心),三个板块商务氛围良好

中央CBD板块:售价12000+元/㎡,租价2+元/天/㎡,租售门槛低

新都心板块:售价15000+元/㎡,租价2.3+元/天/㎡

金家岭金融中心:售价20000+元/㎡,租价3+元/天/㎡,租售有门槛

结合区域办公风险指标评价体系,新都心板块风险评级为A,中央CBD板块风险评级为A-,金家岭金融中心板块风险评级为B-

钱先生位于崂山区的办公用房需要重点关注

根据初步估算,建议钱先生将市北区万科中心的空置办公用房进行出租,并长期持有,以获取稳定的现金流收入,不建议短期内出售;钱先生在大荣中心的办公用房IRR指标相对偏低,建议继续关注后期的风险情况,如果后期风险有继续增加趋势,建议出售(钱先生年龄47岁,处于收入增加且有一定财富积累的时期,风险承受能力较强),然后以持有海外投资、股票基金等传统金融产品,以及私募股权投资(PE)、风险投资(VC)、大宗商品等另类投资的方式获取更高收益,以期获得资产保值增值目的;上实中心、诺德广场建议长期持有

另外,针对此类不动产的纳税筹划主要是考虑不动产出租的情况

具体建议如下:(1)合理分解租金收入:可以将房屋附属配套设施单独计入使用费收入,区分房屋和场地出租收入

(2)将部分租金收入转化为物业管理费

因为物业管理费只需缴增值税

(3)通过关联企业转租的方式降低装修成本

可先把未装修的房屋出租给资产管理公司,由资产管理公司进行统一装修然后对外出租

(4)商用地产从税收优惠筹划房产税

譬如,房屋大修理期间免征房产税等

目前很多人已关注加入我们 亲们,是否在为手里的房产担心焦虑呢?亲们,是否想让投资的房产得到有效的保值增值呢?亲们,是否想知道房产怎么投资呢?亲们,联系我们,解决你的投资烦恼~欢迎骚扰~东部客服微信号:18562786951欧美色爱 欧美色爱




()

附件:

专题推荐